El mercado inmobiliario de la zona euro en 2023 está muy condicionado por la subida de los tipos de interés, que continúa su curso. En este artículo analizamos la actualidad del sector a partir de los datos del último informe al respecto de Allianz Trade, uno de nuestros accionistas.
Crédito a la vivienda: disminuyen la oferta y la demanda
El rápido endurecimiento de las condiciones de financiación pesa cada vez más sobre el mercado de la vivienda. A medida que el BCE sigue subiendo los tipos de interés, los hogares se enfrentan a mayores costes de endeudamiento para la compra de vivienda: los tipos de interés para nuevos préstamos aumentaron hasta el 2,05% en febrero.
Además, la última Encuesta sobre Préstamos Bancarios (EPB) del BCE confirmó las perspectivas del crédito a la vivienda, que ya se ha enfriado hasta el 3,3% interanual en marzo (frente al 3,7% del mes anterior). Las normas de concesión de créditos para la adquisición de vivienda se han endurecido en todas las grandes economías de la zona euro, dada la mayor percepción del riesgo por parte de los bancos y su menor tolerancia al mismo.
La demanda de crédito también ha disminuido, pero menos que en el cuarto trimestre de 2022 cuando se registró la mayor tasa de contracción de crédito desde el inicio de la encuesta en 2003. Resulta interesante que, en algunos países, los consumidores opten por préstamos a tipo variable, un indicativo de su confianza en que la situación se estabilice en el medio plazo.
Préstamos para adquisición de vivienda en la zona euro – Crecimiento anual frente a tipos de interés (nuevas operaciones)
El precio de la vivienda continúa escalando en la zona euro
Las limitaciones de la oferta frenaron el descenso de los precios de la vivienda. La disminución de la oferta de nuevas viviendas desde el inicio de la pandemia (restricciones de la actividad, múltiples interrupciones de la cadena de suministro e inflación de los materiales) va a continuar, ya que los promotores inmobiliarios mantienen un enfoque cauteloso por las escasas perspectivas de crecimiento y el mayor coste de los préstamos.
La nueva construcción se sitúa por debajo de los niveles de 2019 en Alemania y Francia, mientras que en Italia y España se mantiene por encima, aunque continúa decreciendo desde el impulso posterior a la crisis de la COVID-19. En cuanto a las viviendas existentes, los hogares aún no han sentido el impulso de vender y las medidas extraordinarias de protección (por ejemplo, la moratoria de desahucios) han reducido igualmente la oferta. El rápido aumento del coste de los materiales también ha hecho que el mercado de viviendo para reformar caiga.
Los mercados de la vivienda de Francia y Alemania son los que corren más riesgo de sufrir nuevos ajustes de precios. Se prevén correcciones reales de los precios de la vivienda de hasta el 5% hasta mediados de 2024, lo que equivaldría a una corrección acumulada del 15% en comparación con finales de 2021. En Francia, la demanda de nuevas hipotecas residenciales por parte de los hogares ha caído a mínimos históricos desde la segunda mitad de 2022. Italia y España podrían salir adelante con unos precios inmobiliarios estancados.
Inversión pública en vivienda social: el ejemplo de Japón y Escocia
El aumento de la vivienda social podría ser la solución para ayudar a los compradores de primera vivienda, cada vez más excluidos del mercado inmobiliario. La desvinculación entre los precios de la vivienda y los salarios se ha agravado con la inflación de los bienes de primera necesidad que siguió a la guerra de Ucrania y al giro de 180 grados de la política monetaria. Los hogares se enfrentan ahora a restricciones presupuestarias en múltiples frentes, y aquellos que aún no se han embarcado en la compra de una vivienda, probablemente no podrán hacerlo en los próximos dos años. En cuanto a la asequibilidad del alquiler, la situación no es mejor, especialmente en Italia, Alemania y Francia.
La inversión pública en vivienda social en la zona euro no ha aumentado significativamente desde la crisis financiera mundial de 2008. El gasto público en vivienda se ha mantenido prácticamente igual con relación al PIB (0,4%). Las economías más grandes incluso han disminuido su gasto relativo en vivienda:
- Alemania pasó del 0,5% del PIB en 2009 al 0,4% en 2021.
- Francia del 1,0% al 0,9% en el mismo periodo.
- España del 0,1% al 0,0%.
- Italia se mantuvo estable en el 0,0% en ambos años.
Esto podría explicar que el parque de viviendas sociales se sitúe en torno al 3,2% en Alemania, el 2,4% en Italia, el 14,0% en Francia y el 1,1% en España. Los proveedores de vivienda social también varían de un país a otro: en Italia, el 96% es suministrado por organismos públicos; en Francia, el 53% es suministrado por organizaciones sin ánimo de lucro o cooperativas y el 46% por organismos públicos regionales. En España, el 100% de las viviendas sociales las proporcionan otros tipos de proveedores. No se dispone de muchos datos sobre Alemania, pero la mayoría de las viviendas sociales las proporcionan instituciones públicas o cooperativas.
Cuanto más dependiente es el mercado de la vivienda del sector privado, más vulnerable es a los ciclos económicos. Cuando se trata de políticas eficaces de vivienda social, la zona euro podría tomar ejemplo de las iniciativas que han tenido éxito en Japón y Escocia. Los programas que fomentan la construcción de viviendas mediante impuestos favorables sobre la propiedad han demostrado su eficacia en Japón, mientras que Escocia ofrece una serie de mecanismos de financiación para construir viviendas asequibles. Una planificación urbana adecuada también constituye una puerta de entrada para mejorar la crisis de la vivienda.
Viviendas por cada mil habitantes
